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月刊 花みずき

商店街の現状と課題
 
 ・円滑化法の廃止後は

 ・S電気店・店主の話
 


ワンポイント
印紙税の軽減措置拡充と
非課税範囲拡大

月刊 経営一番

中高生52万人を蝕む
「スマホ亡国論」

・学校に行けない重症患者

・取り上げると大暴れ
・どこからが依存か
・技術と追いかけっこ
・東アジアは“依存先進国”

編集後記
 〜時泥棒〜



業績31の原理

 ★拡大する資産インフレと不良債権処理

バブル期の融資が今の不良債権の元凶であることは周知の事実です。大都市や地方都市の駅前のペンシルビルの1階には、本屋、靴屋などのいわゆる生活必需品を取り扱っている小売店を目にします。これは、バブル期に銀行が地域密着のこれらの小売店に出向き、融資をしますからマンションにしましょうと持ちかけたビルだと思います。

その後、融資を受けた地主の行く末は厳しい現実に直面します。バブル崩壊で賃料は上がらず、空室もだんだんと埋まってこなくなります。利回りどころか返済金額の方が家賃収入を上回ってきます。近隣にチェーン展開しているスーパーマーケットなどが進出しますと本業の小売がさっぱり振るわなくなります。こうしてこの中小企業への不動産用貸金は不良債権となってしまします。 何より本業で返済が続けられる可能性がないことと国を挙げての金融システム健全化により、銀行も不良債権処理を実行することになります。

◎姿を消した多額の利益を生むサービサー
まず銀行が不良債権を債権として第三者に譲渡してしまう方法があります。 銀行は不良債権をサービサー(債権の管理・回収代行専門会社)などにまとめて譲渡します。サービサーは、担保物権の売却や資産の保全などにより少しでも多くの金を回収します。債権金額の5%〜10%くらいで買われているため、仮に100億円の債権を買い取った場合、5億円以上回収できればそれからは全て利益となるわけです。数年前のサービサー市場は活性でしたが、債券市場の活性化とともにこれらの取引の入札価格も高騰し、今では多額の利益を産むサービサーは姿を消してしまいました。

もう一つの処理方法は、銀行自ら担保物権の処理に対応する方法です。 貸し先がどうにもならないような業況に追い込まれますと、その担保となっている不動産の任意売却を勧める方法です。実際、銀行でも強制競売は面倒な手続きです。そこで、競売前の売却、任意売却を勧めるのです。銀行は不動産の評価の実務面で、より優れた不動産金融に強い不動産会社に頼ることになります。これらの不動産会社は銀行から担保付不動産を安く仕入れ、物件に付加価値を施し、仕入れ値の3割から4割増で一般の住宅市場に流しているといわれています。 こうして、銀行は不良債権の処理を終えることになります。銀行にとっては金額の多寡はさして問題ではありません。不良債権をバランスシート(貸借対照表)からはずすことができ税金が戻ってくればそれでよいのです。

銀行にとって大事なことは担保不動産がどれだけの価値を有しているかです。会計上も債権を3分類し破綻懸念先債権以下に分類されるとその債権の価値を回収価値まで目減りさせなくてはいけないことが義務付けられました。100万円の価値しかない不動産が担保であれば債権も100万円まで減額することとなります。

◎競売市場が活況に
回収価値が債権額を上回っている場合は、その債権は不良債権ではなくなります。 ここ数年前あたりから、競売物件を購入し、建物、土地の他、法律の問題点をクリアーしながら転売する業者も数多く出てきました。不良債権担保付不動産市場の不動産価格は上昇を始めています。
                

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