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月刊 花みずき

商店街の現状と課題
 
 ・円滑化法の廃止後は

 ・S電気店・店主の話
 


ワンポイント
印紙税の軽減措置拡充と
非課税範囲拡大

月刊 経営一番

中高生52万人を蝕む
「スマホ亡国論」

・学校に行けない重症患者

・取り上げると大暴れ
・どこからが依存か
・技術と追いかけっこ
・東アジアは“依存先進国”

編集後記
 〜時泥棒〜



業績31の原理

 

 〜相続対策と土地活用のポイント〜                                     

 賃貸マンションを建てれば黙っていても儲かる、という時代は終わったのではないでしょうか。
“とりあえず相続対策”の気持ちで賃貸マンションを建てると失敗する危険があります。マンション経営は難しい、との自覚を持って、10年〜15年先を見越した経営計画を立てることが必要です。

1.3つの相続対策

 相続対策には大きく分けて次の3つが考えられ、(1)→(2)→(3)の順番で対策を講じていくことが大切です。
(1)相続者間で揉めない対策…遺言作成・遺留分の考慮等
(2)相続税を納めるお金を貯める…生命保険・土地の売却等
(3)財産評価を圧縮する…土地活用・不動産投資等
 まずは、相続者間で揉めないようにしなければ、何のために財産を築いてきたのかわからなくなってしまいます。次に、相続税は現金で納付することが原則ですので、納税資金を貯めることも大切なことです。土地活用、例えば賃貸マンションの建設は、不動産の評価を下げる(財産の評価を圧縮する)ことができますが、マンション建設資金の借入など負債を抱えるリスクのある事業ですから、慎重に考えていきましょう。
 
以下、失敗しない土地活用のポイント・土地活用で成功するための視点を考えてみたいと思います。

2.失敗しない土地活用のポイント

(1)

土地活用の目的を明確にする  
 

「土地活用」と一言で言っても、その活用方法は様々です。その土地を使って何をしたいのかと言う「目的」、例えば相続対策なのか、所得税対策なのか、固定資産税対策なのか、などによって活用方法は変わってきます。
どの活用方法が最適なのかは、立地条件や市場の動向もあわせて検討を重ねる必要があります。その中でも、多くの地主の方が行っている活用は「アパートやマンションなど賃貸建物の建築」ですが、そのメリットは、節税効果、安定した収入の確保などがあります。まずは、なぜ土地活用をする必要があるのか、土地活用をする目的から明確にすることが大切です。

(2) 最適な活用方法を決める  
 

土地活用の種類は、「建物を建てて貸す」「土地だけを貸す」「土地を貸し、建物は建ててもらう」の3つに分けることができます。それぞれの特徴や効果を比較し、土地活用を計画している土地に最適な活用方法を決めていくことが大切です。
@ 建物を建てて貸す
   賃貸マンション、賃貸アパート、戸建賃貸、高齢者住宅、店舗ビル等
A 土地だけを貸す
   駐車場、コインパーキング、トランクルーム、貸し農園等
B 土地を貸し、建物は建ててもらう
   コ ンビニエンスストア、ファミリーレストラン、スーパー銭湯等

 
3.土地活用で成功するための3つの視点
 

 土地活用で成功するためにはどうすればよいかというポイントはたくさんありますが、特に次の3つの視点が必要ではないでしょうか。
 この3つの視点で土地活用を考えていけば、成功する確率が大きくなると考えられます。土地活用は相続対策に適しているとはいえ、これからは「収益性を考える」ことが大切になってきます。
 
また、賃貸事業には次表のようなリスクがあります。これらの問題点にどう対処していくか、事前に方向性を決めておけば、健全なアパート・マンション経営が可能となってくるでしょう。もし、その対策を怠れば、気付かないうちに家賃が下がりジリ貧になっていき、手を打ちたくても打てなくなってしまうということになりかねませんので、注意が必要です。

@ 家賃の下落(当然下がると認識しておく)

A 空室率の増加

B 間取りの陳腐化(時代のニーズとのズレ)

C 滞納の増加

D 犯罪での被害

E メンテナンス・リフォーム費用の増加

F 大規模修繕の資金の捻出

G 金利の上昇 など


(1) 投資分析の視点
 

アパート・マンション経営の出発点は、投資分析にあるといえます。その物件が確実な利益をもたらすものかどうかの判断は、「投資」という側面から厳密な分析をする必要があります。
単純に「利回りが○%以上あればよい」というようなものではありません。
資金繰り表を作成して収益性と安全性を見て、10年先、15年先の事業収支も予想し、それをきちんと把握しておくことで、返済や空室などのリスクを見極めることができるようになると考えられます。

(2) 市場分析の視点
 

例えば、新しいマンションを建てる立地として一番良いのはどんな場所だと思われますか。
まだマンションが1つも建設されていない地域でしょうか。
実は、マンションを建設する場所としては、もうすでにマンションのある地域の方が望ましいと考えられます。その理由は、その地域にマンションに対する確実なニーズがあるからです。すでに部屋を借りていて、空室を探していなかったとしても、すぐ近くにもっと条件のよい賃貸マンションが建設されれば、そちらに引っ越すことを考える人もいるのではないでしょうか。
また、市場調査がしやすいというメリットもあります。すでにその地域のマンションで生活している人がいるということは、どういう部分に不満を感じているのかなど、実態に基づいた正確な市場調査ができることになります。そして、その地域の賃貸マンションの家賃の相場や基本的な設備といったことも調べればわかります。何もない場所に新しく作るよりも、時にはすでにある場所だからこそ好条件で経営を進めることが出来るという場合もあります。

これからの賃貸住宅は、市場調査により、@「需要と供給」のバランスを調べ、A「入居者ターゲット」を確定し、B「適正家賃」「空室率」を算出することが大切になってくるでしょう。
「入居者が求めているけれど、地域にない間取り」のマンションを作ることがポイントです。
入居者層を絞ってしまうことは、どんな人でも喜んで住みたいと思える環境とは離れてしまうかもしれませんが、そのカテゴリー(女性専用・ペット共生・防犯等)に確実に需要があるならば、空室は埋まると考えられます。

(3) タックスプランニングの視点
 

これからの時代、賃貸アパート・マンションオーナーも経営者の意識を強く持つ必要があるのではないでしょうか。税金の知識を学び、数字的なことや利回りなど、きちんと現実的な目標を立てる必要があります。そして、経営方針や中期経営計画、年度経営計画などを作成するようにすべきでしょう。
節税対策の面から考えるとどのような建物を建てればよいのか?どのような構造で建てればよいのか?などを考え、きちんとした経営計画を持ったうえで、土地活用を始めることが大切だと考えられます。

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